Le prestazioni di recupero del patrimonio edilizio sono soggette ad aliquota ordinaria del 22% o ridotta del 10%, a seconda della tipologia d’intervento, come definita dalle norme urbanistiche (art. 3 del D.P.R. 380/2001), che distinguono fra: manutenzioni ordinarie, manutenzioni straordinarie, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica.
La tipologia dell’intervento è di norma qualificata dal Comune competente mediante provvedimenti amministrativi, ma può comunque essere contestata sul piano tributario, in seguito a una congrua ed esplicita motivazione da parte degli uffici finanziari (Cass. 13 novembre 2001, n. 14069).
L’aliquota agevolata del 10% è stata introdotta dall’art. 7, comma 1, lett. b) della Legge n. 488/1999 per le prestazioni aventi per oggetto gli interventi di recupero del patrimonio edilizio realizzati su fabbricati a prevalente destinazione abitativa privata (1).
L’agevolazione riguarda solo gli interventi di urbanizzazione e gli interventi su singoli edifici o complessi di edifici, mentre non può essere mai applicata ad interventi su terreni, fiumi, alvei, ecc. (Risp. A.d.E. 12 febbraio 2019, n. 51).
Le diverse tipologie di interventi di recupero
Si riportano di seguito le caratteristiche delle diverse tipologie di interventi di recupero con la rispettiva aliquota IVA applicabile.
Manutenzione ordinaria
Rientrano in questa categoria gli interventi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
L’aliquota da applicare a queste prestazioni è quella ordinaria del 22%, fatta eccezione per gli interventi su fabbricati a prevalente destinazione abitativa, che possono essere fatturati ad aliquota 10%.
Manutenzioni straordinarie
Rientrano in questa categoria le opere necessarie per rinnovare e sostituire parti, anche strutturali, degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche nelle destinazioni d’uso. Rientrano in questa categoria anche gli interventi di frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
L’aliquota da applicare a queste prestazioni è quella ordinaria del 22%, fatta eccezione per interventi su fabbricati a prevalente destinazione abitativa e per quelli su edifici pubblici residenziali (2), che possono essere fatturati ad aliquota 10%.
Restauro e risanamento conservativo
Rientrano in questa categoria gli interventi volti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la sua funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto di elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso, purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi.
A questa tipologia di prestazioni si applica l’aliquota agevolata del 10%.
Ristrutturazione edilizia
Rientrano in questa categoria le opere di trasformazione degli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
A questa tipologia di prestazioni si applica l’aliquota agevolata del 10%. L’aliquota agevolata si applica anche alle eventuali opere di demolizione, se è prevista la successiva ricostruzione (Risp. A.d.E. 6 ottobre 2020, n. 446).
Ristrutturazione urbanistica
Rientrano in questa categoria gli interventi che hanno lo scopo di sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
A questa tipologia di prestazioni si applica l’aliquota agevolata del 10%.
Alcune regole comuni alle diverse tipologie di interventi
Nel caso in cui gli interventi ad aliquota agevolata del 10% siano integrati o correlati ad interventi di categorie diverse è necessario tenere conto del carattere assorbente dell’intervento principale; per esempio, se nell’ambito di un complessivo intervento di manutenzione straordinaria sono necessarie opere di pittura e finitura ricomprese in quelle di manutenzione ordinaria, comunque marginali rispetto all’intervento complessivo, quest’ultime seguiranno lo stesso trattamento fiscale delle manutenzioni straordinarie.
Quando sussistono le condizioni per l’applicazione dell’aliquota ridotta al 10%, la stessa si applica alla prestazione di servizi complessivamente intesa, per cui si estende anche alle forniture di materie prime e semilavorate e di beni finiti necessari per i lavori, salvo che non costituiscano una parte significativa del valore delle cessioni effettuate nel quadro dell’intervento (vedi oltre per i “beni di valore significativo”), perché in questo caso valgono regole diverse.
Sono sempre assoggettate ad aliquota ordinaria del 22% le prestazioni professionali (ingegneri, architetti, geometri, ecc.), anche se inerenti agli interventi di recupero edilizio.
Se nel contratto stipulato con il committente sono previste anche altre prestazioni oltre alla realizzazione degli interventi di recupero, per le quali non sia indicato un distinto corrispettivo (per esempio, la copertura assicurativa della responsabilità civile verso terzi), tali prestazioni non possono essere fatturate ad aliquota agevolata.
La presenza di “beni di valore significativo”
Se nell’ambito degli interventi di manutenzione ordinaria e di manutenzione straordinaria vengono forniti dal prestatore dei beni di valore significativo (3), l’aliquota agevolata si applica al valore della prestazione al netto del valore di tali beni e al valore dei beni solo fino a concorrenza del valore della prestazione (al netto del valore degli stessi).
In pratica, se il valore dei beni significativi è pari o inferiore al 50% del costo complessivo dell’intervento, l’aliquota del 10%, ove consentita, si applica all’intero costo dell’intervento, mentre se il valore è superiore al 50%, l’aliquota del 10% si applica al valore della prestazione e a quello del bene significativo fino a concorrenza del primo, mentre il resto è soggetto ad aliquota ordinaria.
È sempre necessario che il prestatore indichi in fattura, oltre al corrispettivo complessivo dell’operazione, anche il valore dei beni significativi (quindi, anche se tutto il corrispettivo può godere dell’aliquota ridotta).
L’aliquota d’imposta sugli acquisti effettuati dal prestatore
L’Agenzia delle Entrate ha avuto modo di precisare nella Circolare 7 aprile 2000, n.71/E, che l’aliquota agevolata applicabile alle prestazioni di recupero del patrimonio edilizio a prevalente destinazione abitativa privata, introdotta dall’art. 7, comma 1, lett. b) della Legge n. 488 del 23 dicembre 1999, è diretta ai soggetti beneficiari dell’intervento di recupero. Tali soggetti sono identificabili ordinariamente con i consumatori finali della prestazione. Conseguentemente, alle operazioni che configurano fasi intermedie della realizzazione dell’intervento, e cioè alle cessioni di beni ed alle prestazioni di servizi rese nei confronti dell’appaltatore o del prestatore d’opera, l’IVA resta applicabile con l’aliquota per esse prevista.
Tale posizione è stata successivamente ribadita nella Risoluzione n. 243/E dell’11 settembre 2007 e nella più recente Circolare 13 giugno 2016, n. 27/E, in cui l’Agenzia ha confermato che l’aliquota ridotta al 10% si applica soltanto nei confronti del consumatore finale e non alle operazioni che costituiscono fasi intermedie nella realizzazione dell’intervento.
Quindi, alle operazioni di acquisto dei beni e dei servizi necessari alla realizzazione dell’intervento di recupero dovrà essere sempre applicata l’aliquota per essi prevista, senza tenere conto dell’aliquota agevolata che verrà applicata, qualora sussistano i presupposti, in sede di fatturazione al committente delle prestazioni rese.
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([1]) Sono fabbricati a destinazione abitativa quelli che presentano le seguenti caratteristiche: a) singole unità immobiliari a destinazione abitativa (categorie catastali da A/1 ad A/11, escluso A/10) – a prescindere dall’effettivo utilizzo – e relative pertinenze; b) interi fabbricati con più del 50% della superficie dei piani sopra terra destinata ad abitazione privata (non è necessario che la superficie destinata a negozi non ecceda il 25% della superficie dei piani sopra terra, come previsto dalla c.d. legge Tupini); c) edifici di edilizia residenziale pubblica con più del 50% della superficie dei piani sopra terra destinata ad abitazione privata; d) edifici assimilati alle case di abitazione di categoria diverse da A/1, A/8, A/9 a condizione che costituiscano stabile residenza di collettività (es. orfanotrofi, ospizi, brefotrofi, conventi) indipendentemente dalla classificazione catastale; e) pertinenze di immobili abitativi.
([2]) Sono edifici pubblici residenziali quelli aventi tutte le seguenti caratteristiche (Circ. Min. 9 luglio 1999, n. 151/E):
- a) sono realizzati dallo Stato, dagli enti pubblici territoriali (Regioni, Province, Comuni, Comunità montane, Città metropolitane), IACP e loro consorzi e fruiscono del pubblico intervento sotto forma di contributo statale o di finanziamento con fondi pubblici;
- b) sono costituiti da abitazioni e da edifici destinati a stabili residenze per collettività (orfanotrofi, ospizi, brefotrofi, ecc.), fatti costruire direttamente dallo Stato o da enti pubblici ai quali, in virtù di leggi e in forza di propri atti costitutivi, sia stata demandata la costruzione degli stessi.
Sono invece considerati edifici privati quelli realizzati con il concorso dell’intervento pubblico (edilizia convenzionata o agevolata).
([3]) Sono considerati tassativamente “beni di valore significativo” i seguenti (D.M. 29 dicembre 1999 e Circ. A.d.E. 12 luglio 2018, n. 15/E): ascensori e montacarichi, infissi esterni ed interni (ad esclusione delle grate di sicurezza e delle tapparelle, degli scuri, delle veneziane e delle zanzariere, se parti autonome rispetto agli infissi), caldaie (comprese le stufe a pellet che producono anche acqua calda); videocitofoni; apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria (compresi i climatizzatori); impianti di sicurezza. I termini utilizzati per individuare tali beni devono essere intesi nel loro significato generico e non tecnico.
