L’obiettivo di questo articolo è quelle di riepilogare i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate per gestire correttamente la detrazione del 110% delle spese sostenute per gli interventi di efficientamento energetico. Per una trattazione più generale dell’argomento si rimanda all’articolo dell’8 agosto 2020.
Limitazione a due unità immobiliari per gli interventi trainanti
L’Agenzia delle entrate ha confermato nella circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesito 4.2.5) che la limitazione delle due unità immobiliari riguarda solamente gli interventi trainanti, mentre per gli interventi trainati il beneficio del superbonus non trova alcuna limitazione numerica.
Soggetti che detengono la proprietà di tutte le unità immobiliari di un edificio condominiale
Nella circolare dell’Agenzia delle entrate del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesito 2.1.4) viene confermata l’esclusione dalla possibilità di fruire della detrazione del 110% per gli interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario (o in comproprietà con altri soggetti). La Legge di Bilancio 2021, approvata successivamente all’emanazione della suddetta circolare, ha introdotto una deroga per gli edifici detenuti da un unico proprietario (o in comproprietà con altri soggetti) composti fino a quattro unità immobiliari.
Edifici a prevalente destinazione residenziale
Negli edifici a prevalente destinazione residenziale tutte le unità immobiliari che lo compongono possono fruire della detrazione del 110%, ivi comprese quelle non residenziali anche se possedute da imprese o professionisti, per le spese sostenute per interventi sulle parti comuni del condominio. Nella circolare dell’Agenzia delle entrate del 22 dicembre 2020, n. 30/E (risposta 4.4.2) è stato affermato che per stabilire se un edificio è a prevalente destinazione residenziale si deve verificare che più del 50% della superficie complessiva delle unità immobiliari sia destinata ad abitazione. In tale conteggio si deve tener conto anche delle categorie abitative escluse dal superbonus (cioè, quelle iscritte nelle categorie A/1, A/8 e A/9).
Parametro per il conteggio del limite di spesa massimo agevolabile
L’Agenzia delle entrate ha confermato nella circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E (risposta 4.4.4) che per la determinazione del numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio condominiale, quale parametro per il conteggio del limite di spesa massimo agevolabile, si deve tener conto anche delle pertinenze e delle unità iscritte nella categoria A/1 presenti nell’edificio e, per gli edifici a prevalente destinazione abitativa, nel conteggio devono essere considerate anche le unità immobiliari non residenziali (immobili strumentali o merce di proprietà delle imprese).
Soggetti che svolgono attività d’impresa o professionale
In linea di principio, questi soggetti non possono usufruire della detrazione del 110%; tuttavia, nella circolare dell’Agenzia delle entrate del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesito 2.1.6) è stato affermato che per gli interventi eseguiti sulle parti comuni di un edificio, la detrazione del 110% può essere fruita anche per le unità immobiliari detenute da soggetti che svolgono un’attività d’impresa o professionale, a prescindere dalla tipologia di immobile (merce, strumentale o patrimonio), a condizione che vi stata la partecipazione alla ripartizione delle spese.
Interventi trainanti e trainati
La detrazione del 110% spetta per gli interventi “trainanti”; agli interventi “trainati” si applica l’aliquota del 110% solo se vengono fatti unitamente a quelli “trainanti”. Secondo l’art. 2, comma 5 del decreto interministeriale del 06/08/2020 è necessario che le date di sostenimento degli interventi “trainati” siano ricomprese fra la data di inizio e fine dei lavori degli interventi “trainanti”.
Deliberazioni dell’assemblea condominiale
Le deliberazioni dell’assemblea condominiale aventi per oggetto l’approvazione degli interventi rientranti nel superbonus e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio (art. 119, comma 9-bis del D.L. 19 maggio 2020, n. 34).
Il “cappotto” eseguito solo su uno degli edifici che compongono il condominio
L’Agenzia delle entrate ha confermato nella circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesito 4.4.5) che, nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio (il c.d. “cappotto”) la detrazione del 110% spetta anche se l’intervento è eseguito su uno solo degli edifici che compongono il condominio, sempre a condizione che sia rispettati i seguenti requisiti:
- incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda;
- miglioramento delle due classi energetiche, da verificarsi con gli apposite A.P.E. convenzionali ante e post intervento, redatti per i singoli edifici oggetto degli interventi.
Sostituzione dell’impianto di climatizzazione centralizzato del condominio
Nella circolare dell’Agenzia delle entrate del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesito 4.1.2) è stato affermato che qualora si intenda sostituire l’impianto di climatizzazione centralizzato del condominio che non è al servizio di tutte le unità immobiliari presenti nell’edificio, la sostituzione si qualifica comunque come interventi trainante, consentendo di fruire della detrazione a tutte le unità immobiliari che compongono il condominio, ivi comprese quelle non servite dall’impianto.
Installazione di impianti fotovoltaici
L’installazione di impianti fotovoltaici costituisce un intervento trainato, sia nel caso in cui si esegua uno degli interventi di riqualificazione energetica previsti dall’art. 119 del D.L. 34/2020, che nel caso di interventi antisismici indicati al comma 4 della stessa disposizione. L’Agenzia delle entrate ha chiarito nella circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesiti 4.3.2 e 4.3.3) che:
- l’installazione dell’impianto fotovoltaico è agevolata se è effettuata sulle parti comuni dell’edificio condominiale, sulle singole unità immobiliari che compongono il condominio, nonché sulle pertinenze delle predette unità immobiliari. La detrazione spetta anche nel caso in cui l’installazione dell’impianto sia effettuata in un’area pertinenziale dell’edificio in condominio (ad esempio, sulle pensiline di un parcheggio aperto);
- il limite di potenza dell’impianto fotovoltaico è in ogni caso di 20 kw, da riferirsi all’edificio condominiale se l’impianto è a servizio del condominio, ovvero alla singola unità immobiliare all’interno del condominio se l’impianto riguarda solamente una singola unità immobiliare.
Miglioramento di due classi energetiche
In relazione al requisito richiesto del miglioramento di almeno due classi energetiche, quale condizione per beneficiare della detrazione del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica, si pone il dubbio se, in caso di interventi realizzati in un condominio servito da un’unica centrale termica, il miglioramento delle due classi debba essere verificato per ogni singolo edificio o per il condominio nel suo complesso e se l’A.P.E. debba riguardare tutti i singoli edifici o il condominio nel suo complesso.
L’Agenzia delle entrate nella circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E (risposta 5.2.4) ha distinti due diversi casi:
1) se la sostituzione dell’impianto termico centralizzato consente il miglioramento di due classi energetiche dell’intero condominio, potranno accedere alla detrazione del 110% tutti i condòmini (sulla quota di spese comuni, nonché su eventuali ulteriori interventi eseguiti sulle singole unità immobiliari) e l’A.P.E. ante e post intervento riguarderà l’intero fabbricato;
2) se la sostituzione dell’impianto termico centralizzato non consente il miglioramento di due classi energetiche per l’intero condominio, ma solo per alcune unità immobiliari nelle quali sono eseguiti ulteriori interventi trainanti o trainati, potranno accedere alla detrazione del 110% solamente i condòmini che possiedono le unità immobiliari all’interno degli edifici oggetti dei predetti ulteriori interventi. Il doppio passaggio di classe energetica dovrà essere comprovato da apposite A.P.E., ante e post intervento, redatte per i singoli edifici oggetto degli interventi. Per le altre unità immobiliari per le quali la sostituzione dell’impianto centralizzato non ha consentito il miglioramento delle due classi energetiche, è comunque possibile accedere all’ecobonus “ordinario” nella misura del 65%.
Intervento “trainante” condominiale e intervento “trainato” sul singolo appartamento
(risposta 5.2.5) Si pone il dubbio se in questi casi il miglioramento di due classi energetiche del condominio e non del singolo appartamento consenta ugualmente di conseguire la detrazione sugli interventi “trainati” eseguiti su quest’ultimo. L’Agenzia delle entrate nella circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E ha dato risposta positiva (risposta 5.2.5).
Scelta fra detrazione, sconto in fattura o cessione del credito
Dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 dell’8 agosto 2020 e dalle Faq pubblicate dal Ministero delle Finanze emerge che la scelta fra detrazione, sconto in fattura o cessione del credito è rimessa al singolo condòmino. Quindi, in uno stesso condominio si potranno avere situazioni differenziate.
Nella circolare del 22 dicembre 2020, n. 30/E (quesito 5.1.5) l’Agenzia che precisato che in presenza dell’opzione per lo sconto in fattura per interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale, la fattura deve essere emessa nei confronti del solo condominio e non dei singoli condomini, i quali tuttavia potranno godere della detrazione in base alla quota di spesa a loro imputata (per millesimi o secondo i criteri individuati dall’assemblea condominiale).
Compenso straordinario all’amministratore straordinario
Nella circolare dell’Agenzia delle entrate del 22 dicembre 2020, n. 30/E (risposta 4.4.1) è stato confermato che il compenso straordinario attribuito all’amministratore del condominio per la gestione della pratica del 110% non è ammesso fra le spese che danno diritto alla detrazione, né all’opzione per la cessione o lo sconto in fattura, in quanto non è caratterizzato da un’immediata correlazione con gli interventi che danno diritto alla detrazione.
Soggetti incapienti
Per usufruire della detrazione non è necessario avere dei redditi fiscali, in quanto con lo sconto in fattura o la cessione della detrazione il vantaggio può essere anche conseguito dai c.d. “incapienti” (cioè, da coloro che non hanno imposte da versare all’Erario).
Bonifico parlante
Le spese devono essere sostenute con “bonifico parlante”, sul quale gli istituti di credito o le poste italiane effettuano una ritenuta dell’8%. In caso di mancato utilizzo del bonifico parlante la spesa può essere detratta solo se l’impresa che ha eseguito i lavori fornisce al committente una dichiarazione sostitutiva di atto notorio con la quale dichiara di avere ricevuto il pagamento e che i corrispettivi sono stati correttamente contabilizzati ai fini della determinazione del reddito d’impresa. Per i pagamenti effettuati nei confronti di Amministrazioni pubbliche (es. versamento degli oneri di urbanizzazione) il bonifico parlante non è necessario, ma è comunque importante conservare la documentazione attestante la spesa sostenuta.
Condomini minori
L’art. 1129, comma 1 del Codice civile prevede l’obbligo della nomina dell’Amministratore condominiale qualora i condòmini siano superiori a otto. Per i condomini minori la nomina dell’amministratore è facoltativa e per beneficiare della detrazione non è obbligatorio che il condominio abbia il codice fiscale. In questi casi l’impresa che esegue i lavori può emettere fatture cointestate a tutti i condòmini o fatture intestate a ciascun condòmino per la propria quota parte di spesa. Il pagamento delle fatture può essere fatto cumulativamente da parte di tutti i condòmini, da ciascun condòmino per la propria quota parte o da solo da un condòmino per conto di tutti. Ogni condòmino deve essere in possesso di tutta la documentazione atta a dimostrare il proprio diritto alla detrazione.
Asseverazione del tecnico abilitato
L’asseverazione deve essere redatta attraverso il portale dell’ENEA per ogni stato di avanzamento e al termine dei lavori; con l’asseverazione il tecnico dichiara:
- il rispetto dei requisiti richiesti dall’allegato A al decreto interministeriale del 06/08/2020;
- la congruità delle spese sostenute rispetto a criteri indicati al punto 13 di tale allegato (per le spese sostenute prima del 06/08/2020 è necessario fare riferimento ai prezziari regionali, ai listini delle CCIAA o, in mancanza, ai prezzi correnti di mercato);
- l’avvenuto miglioramento di due classi energetiche dell’immobile (o il miglioramento di una sola classe se quella di partenza era A3);
- che il massimale della sua polizza assicurativa è adeguato al numero delle asseverazioni rilasciate e agli importi dei lavori a cui si riferiscono (tale massimale non può essere inferiore a euro 500.000).
All’asseverazione del tecnico abilitato devono essere allegati:
- l’attestazione di prestazione energetica ante e post intervento (nella forma di dichiarazione sostitutiva di atto notorio);
- il computo metrico;
- la copia della sua polizza assicurativa;
- la copia di un suo valido documento d’identità.
L’asseverazione deve essere trasmessa entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori. Dopo la trasmissione dell’asseverazione, l’ENEA rilascia il “codice univoco identificativo della domanda”, da utilizzare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Visto di conformità
Il “visto di conformità” è obbligatorio solo se il contribuente opta per lo sconto in fattura o per la cessione della detrazione. Il visto di conformità è un “visto leggero”, che implica attività di controllo formale e non di merito da parte del soggetto che lo appone. Per il rilascio del visto è obbligatoria, fra le altre cose, l’abilitazione ad Entratel.
Spese per professionisti
Le spese sostenute per le progettazioni, asseverazioni, attestazioni, visto di conformità sono tutte agevolabili, ma a condizione che l’intervento a cui si riferiscono sia effettivamente realizzato. Per la loro quantificazione, tenuto conto della necessità di garantire un equo compenso, si deve fare riferimento:
- per le spese di progettazione: ai valori massimi di cui al D.M. della Giustizia 17 giugno 2016;
- per asseverazioni, attestazioni e visto di conformità: a quanto indicato nel D.M. 140/2012 (in assenza di altre specifiche indicazioni).
Le suddette prestazioni professionali possono essere contrattualizzate e fatturate con differenti modalità:
- modalità diretta: il mandato viene conferito direttamente al professionista dal committente dei lavori, il quale fattura direttamente al committente. E’ la modalità più coerente con la normativa vigente, ma più complessa per i professionisti che, nella maggior parte dei casi, si troveranno nella necessità di gestire il credito nascente dall’opzione per lo sconto in fattura chiesto dal committente;
- modalità indiretta: si basa sul concetto di mandato senza rappresentanza; in pratica, il professionsita fattura al general contractor, che poi riaddebita l’imnporto delle prestazioni professionali al committente. Si tratta di una strada percorribile solo a condizione che le prestazioni siano “passanti” per il general contractor (quindi, sulle prestazioni professionali non ci deve essere alcun ricarico da parte di quest’ultimo e anche dal punto di vista contrattuale il meccanismo deve essere chiarito molto bene);
- modalità mista: il mandato viene conferito direttamente al professionista dal committente dei lavori, ma con delega di pagamento al general contractor. Quindi, il professionsita fattura al committente, ma la fattura viene pagata dal general contractor, che poi riaddebita l’importo al committente ex art. 15 del D.P.R. 633/1972 (somme anticipate in nome e per conto del cliente).
Comunicazione all’Agenzia delle Entrate
La “comunicazione relativa allo sconto in fattura o alla cessione del credito” deve essere trasmessa all’Agenzia delle Entrate al più tardi entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese. La comunicazione viene trasmessa dal soggetto che rilascia il visto di conformità o dall’amministrazione condominiale per gli interventi che riguardano le parti comuni degli edifici. La comunicazione non può essere trasmessa prima che siano trascorsi cinque giorni dall’avvenuto rilascio da parte dell’ENEA del “codice univoco identificativo della domanda”.
